Оцінка землі

Як проводиться експертна оцінка земельної ділянки

Вартість земельної ділянки залежить не лише від її площі або цін у сусідніх оголошеннях. Важливе значення мають цільове призначення, місце розташування, під’їзд, комунікації, можливі обмеження та ситуація на ринку. У відео на прикладі реального знеособленого звіту показуємо, чим експертна оцінка відрізняється від нормативної, як оцінювач аналізує ділянку, обґрунтовує її ринкову вартість та оформлює результат для нотаріуса, суду або іншої мети.

Яка оцінка землі Вам потрібна: експертна або нормативна

Яка різниця між експертною та нормативною оцінкою? Оцінка земельних ділянок буває двох видів:

1. Експертна грошова оцінка. Найчастіше до оцінювачів звертаються саме за такою послугою. Експертна оцінка має на меті визначення ринкової вартості ділянок. Ну а ринкова вартість землі необхідна для:
   • Переоформлення права власності на нерухомість у нотаріуса.
   • Пред’явлення в суді при майнових суперечках навколо земельної ділянки.
   • Використання в бухгалтерському та податковому обліках.
2. Нормативна грошова оцінка. Вона розраховується відповідно до затвердженої державою методики окремо для земель населених пунктів, сільськогосподарських угідь та інших категорій земель. Її результат не є ринковою вартістю конкретної ділянки, оскільки визначається за нормативами та системою встановлених коефіцієнтів. Нормативна оцінка використовується, зокрема, для:
   • Визначення величини земельного податку.
   • В окремих випадках для розрахунку державного мита при міні, даруванні або оформленні спадщини.
   • Встановлення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної або комунальної власності.

Відмінності між експертною та нормативною оцінками описані в статті 5 Закону України «Про оцінку земель».

Де отримати нормативну оцінку ділянки

Найчастіше для отримання довідки про нормативну оцінку земельної ділянки не потрібно звертатися до оцінювача. Ви можете зайти на державний сайт Публічної кадастрової карти, знайти свою ділянку за її кадастровим номером та замовити виписку із нормативною оцінкою.

Це можна зробити віддалено, дуже зручно та швидко.

Скільки коштує послуга експертної оцінки вартості земельних ділянок

Вище ми писали, що експертна оцінка найчастіше потрібна при переоформленні нерухомості у нотаріуса та для використання в ході судових процесів.

Незважаючи на те, що в обох випадках визначається ринкова вартість нерухомості, процедури підготовки документів для суду і для нотаріуса істотно відрізняються. Саме тому і ціни на наші послуги змінюються залежно від мети проведення роботи.

• Експертна оцінка землі для нотаріуса. Вартість послуги 1500 грн, виконується за один день.

• Визначення вартості ділянки для суду. Вартість послуги — від 3000 грн та визначається індивідуально залежно від характеристик ділянки й наявності у замовника повного комплекту документів. Термін виконання — від двох днів.

Які документи надати оцінювачу землі

У більшості випадків для роботи оцінювачу земельних ділянок знадобиться тільки документ, що підтверджує право власності.

Ще кілька років тому найбільш поширеним видом таких документів були державні акти на право власності на землю («держакти»). Зараз ці документи вже не видаються, проте вони як і раніше підтверджують право власності поряд з більш новими договорами купівлі-продажу, дарування тощо. Також для проведення оцінки земельної ділянки підійде і виписка з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Якщо у Вас на руках відносно старі документи, зверніть увагу, щоб в них фігурував кадастровий номер земельної ділянки. Якщо його немає, то нотаріус не зможе провести переоформлення документів. Отримати кадастровий номер не складно, але це окрема процедура. Нею займаються землевпорядні приватні організації, які без проблем можна знайти по Інтернету.

Як зробити експертну оцінку, якщо немає документів

У практиці роботи наші оцінювачі досить часто стикаються із ситуаціями, коли потрібна експертна оцінка землі, але при цьому у замовника немає документів, що підтверджують право власності.

Найпоширеніший приклад. При розлученні ділянка є спільною власністю та спірним майном. Однак один з подружжя не надає копії документів на нерухомість, щоб всіляко перешкоджати другій стороні довести свою позицію в судовому спорі.

Така позиція не є чимось незвичайним, а ситуація має своє практичне рішення. Якщо у Вас саме такі обставини, будь ласка, телефонуйте. Наші оцінювачі землі порадять рішення залежно від характеристик ділянки і тих даних про неї, які або є у замовника, або можна отримати у відкритих джерелах інформації.

Як визначається ринкова вартість землі

Існують різні підходи і методики з проведення розрахунків ринкової вартості землі. Однак, в абсолютній більшості випадків все дуже просто. Ваша земельна ділянка коштує приблизно стільки ж, за скільки можна купити землю з максимально схожими характеристиками.

Ринкова вартість землі формується на підставі таких основних факторів:

• місцезнаходження (розташування в зоні транспортної доступності, віддаленість або наближеність до інфраструктури населеного пункту);
• правовий режим земельної ділянки (цільове призначення);
• наявність заведених інженерних комунікацій;
• фізичні характеристики (розмір та конфігурація);
• умови продажу (вільний або терміновий (вимушений) продаж).

Звичайно, якщо мова йде про оцінку «дачних» ділянок у полі, які недавно «нарізали», то тут все просто і однозначно. Як правило, в такій місцевості є достатня кількість пропозицій щодо продажу точно таких же об’єктів. Відповідно, визначити вартість нашої ділянки не складає ніяких труднощів.

Важче йде справа з експертною оцінкою нетипових ділянок. Наприклад, ділянок під індивідуальними житловими будинками в Києві, де просто може бути відсутньою пропозиція із продажу порожньої землі. Також труднощі викликає оцінка об’єктів промислового або іншого спеціального комерційного призначення. Наші оцінювачі мають достатній досвід проведення подібних «нетипових» робіт, тому, впевнені, ми впораємося також із Вашим завданням.

Іноді виникає необхідність визначити ринкову вартість не права власності на землю, а права на оренду ділянки. Прикладом такої роботи може стати оренда прибережної смуги між приватним будинком і водоймою. За законом такі землі не можна приватизувати, тому бажаючі можуть оформити на них тільки договір оренди. Наявність такого «бонусу», як вихід до води, безумовно позитивно впливає на вартість домоволодіння. Тому в разі судових суперечок перед оцінювачем стоїть завдання визначити не тільки ринкову вартість домоволодіння (землі + будинку), але й вартість права оренди додаткової ділянки.

Особливості оцінки ділянок для нотаріуса

Дохід від продажу землі для цілей оподаткування визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої модулем Єдиної бази, або ринкової вартості, зазначеної у зареєстрованому звіті про оцінку.

Для оформлення договору нотаріус перевіряє електронну довідку про оціночну вартість або реєстрацію звіту про оцінку в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

До складу Єдиної бази входить модуль електронного визначення оціночної вартості. Якщо власник не погоджується з автоматично визначеним результатом, він може звернутися до оцінювача для визначення ринкової вартості об’єкта. Звіт оцінювача вноситься до Єдиної бази та отримує унікальний реєстраційний номер.

Реєстрація звіту здійснюється за умови, що визначена у ньому ринкова вартість перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти, інформація про які міститься в Єдиній базі. Якщо система відмовляє в реєстрації, ми заздалегідь повідомляємо замовника про проблему та пояснюємо можливі подальші дії.

Які податки потрібно сплатити при продажу землі

За певних умов дохід від продажу земельної ділянки може не оподатковуватися ПДФО та військовим збором. Для цього враховуються вид і площа ділянки, строк володіння, спосіб її набуття та кількість операцій з продажу протягом звітного року. Норми площі визначені статтею 121 Земельного кодексу України, а порядок оподаткування — статтею 172 Податкового кодексу України.

Що це за обов’язкові умови (норми) розглянемо в табличному вигляді:

Залежно від обставин дохід від продажу земельної ділянки може не оподатковуватися або оподатковуватися ПДФО за ставкою 5% чи 18%. Якщо дохід підлягає оподаткуванню ПДФО, також сплачується військовий збір за ставкою 5%. Точний розмір платежів потрібно визначати з урахуванням усіх умов конкретної угоди.

Слід зауважити, що під час придбання житлової та іншої нерухомості покупець зазвичай сплачує 1% збору на обов’язкове державне пенсійне страхування. При окремій купівлі земельної ділянки цей збір не сплачується, оскільки земельні ділянки не включені до переліку об’єктів, з операцій придбання яких він справляється.

З якої оцінки платити податки: з нормативної або експертної грошової

Розберемося, для яких цілей потрібні ці види оцінок і в яких випадках проводяться.

Найбільш поширений випадок застосування експертної грошової оцінки землі – оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса. Податки і обов’язкові платежі розраховуються виходячи з ціни, прописаної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, визначеної модулем Єдиної бази, або ринкової вартості, зазначеної у зареєстрованому звіті про оцінку.

Також експертна грошова оцінка потрібна для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (частина 2 статті 13 ЗУ «Про оцінку земель»). Її використовують у випадках продажу, страхування, передачі в іпотеку, при внесенні ділянки до статутного фонду господарського товариства, при реорганізації, банкрутстві або ліквідації підприємства, визначення розміру збитку власникам, а також за рішенням суду.

Нормативна грошова оцінка зазвичай використовується для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а також для розрахунку земельного податку.

Оцінка землі для приватних осіб

Найчастішим випадком, коли потрібно звернутися до оцінювача землі, є укладання угоди купівлі-продажу нерухомості. Більшість людей звикли вважати, що під терміном «нерухоме майно» мається на увазі різноманітні будови та споруди на ділянці. Насправді, за визначенням, нерухомість – це в першу чергу земля, незалежно від того, чи є на ній поліпшення (забудови) чи ні. Важливо відзначити, що практично завжди при продажі житлових або дачних будинків, нотаріус для правочину вимагає надати два окремих документи: по землі та по дому. Це пов’язано із тим, що за нашим законодавством документи про право власності на домоволодіння живуть як би окремо один від одного (два різних документа). Незважаючи на таке «непорозуміння», продати або подарувати одне без іншого неможливо. Однак із цього правила існують виключення. Про них можна прочитати в нашій статті про те, коли проведення оцінки землі може бути необов’язковим.

Отже, фізичні особи замовляють таку послугу найчастіше із наступною метою:

• для угод купівлі-продажу, дарування, оформлення цивільно-правових договорів інших видів (наприклад, довічного утримання);
• при оформленні спадщини як за стандартною нотаріальною процедурою, так і через рішення суду;
• для пред’явлення в суді (у випадках майнових спорів для поділу майна і сплати судового збору);
• передача земельної ділянки під заставу (іпотека);

Визначення вартості земельних ділянок підприємств

Робота із юридичними особами у контексті проведення експертної грошової оцінки землі характеризується певними особливостями. Специфіка полягає в тому, що параметри та основні характеристики таких земельних ділянок дуже відрізняються від звичайних: нестандартні цільові призначення (комерційне або промислове використання), унікальні невеликі ділянки в Києві під багатоповерхову житлову забудову тощо. Також для юридичних осіб часто необхідно визначити право користування земельною ділянкою, яка використовується замовником на правах оренди.

Юридичні особи замовляють послугу з визначення вартості найчастіше у таких випадках:

• укладання цивільно-правових договорів усіх видів (у тому числі договори оренди);
• для пред’явлення в суді (у випадках майнових спорів для поділу майна і сплати судового збору);
• передача землі під заставу (іпотека);
• відображення вартості земельних ділянок та права користування в бухгалтерському обліку (дуже часто така необхідність виникає у державних установ);
• банкрутство, ліквідація або реорганізація підприємства;
• формування статутного фонду підприємства;
• складання бізнес-плану для залучення інвесторів.

Які документи необхідно надати юридичній особі? Все просто: документи про право власності та будь-який реєстраційний документ організації-замовника. Під час проведення експертної оцінки прав на земельні ділянки, що перебувають у користуванні державних установ, пакет документів визначається індивідуально.

Щоб замовити експертну оцінку земельної ділянки або уточнити перелік необхідних документів, оберіть зручний спосіб зв’язку на сторінці контактів ТОВ «Реал Експерт».